공인중개사 교재 — 1차 2과목·2차 3과목 출제비율로 고르는 법

공인중개사 교재는 서점에 너무 많아서, 무엇을 기준으로 골라야 하는지가 오히려 더 어렵습니다. 그런데 기준은 의외로 공식 문서 안에 그대로 적혀 있습니다. 제37회 공인중개사 자격시험은 2026년 10월 31일(토)에 제1차와 제2차를 같은 날 시행하고, 시험과목과 출제비율, 법령 기준일이 시행계획 공고문에 문장으로 명시되어 있습니다. 교재를 고를 때도 이 공고문을 기준표로 놓고 각 교재의 목차와 판(版) 표기를 대조하는 편이 훨씬 안전합니다.

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1차 교재와 2차 교재는 담는 과목이 다릅니다

제1차 시험은 1교시에 2과목을 봅니다. 부동산학개론, 그리고 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정입니다. 시험시간은 09:30부터 11:10까지 100분입니다.

제2차 시험은 교시가 둘로 나뉩니다. 1교시는 2과목으로, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무와 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정을 13:00부터 14:40까지 100분 동안 봅니다. 2교시는 1과목으로, 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법을 15:30부터 16:20까지 50분 동안 봅니다.

과목당 문제 수는 40문제입니다. 그래서 제1차는 2과목 80문항, 제2차는 3과목 120문항이 됩니다. 교재를 살 때 가장 먼저 볼 것은 표지가 아니라 수록 과목입니다. 1차 교재라면 위의 2과목이 모두 들어 있는지, 2차 교재라면 3과목이 들어 있는지, 아니면 과목별로 분권되어 있는지를 확인하고 자기 학습 순서에 맞는 구성을 골라야 합니다. 과목 명칭과 시간 배분은 시험 과목 정리에서 한눈에 볼 수 있습니다.

법정 과목은 시행령 [별표 1] 「공인중개사자격시험의 시험과목(제6조관련)」이 5과목과 괄호 범위로 정하고 있습니다. 출제비율과 세부내역은 시행계획 공고문에 실립니다. 즉 시행령은 뼈대를, 공고문은 살을 담당합니다. 교재 목차를 검증할 때 두 문서를 나눠서 보면 판단이 쉬워집니다.

공고의 출제비율이 목차 검증 기준입니다

교재 목차가 공고의 출제비율과 어긋나면, 분량 배분이 실제 시험과 달라질 수 있습니다. 제37회 공고문에 실린 출제비율은 다음과 같습니다.

민사특별법의 범위도 공고문에 열거되어 있습니다. 주택임대차보호법, 집합건물의소유및관리에관한법률, 가등기담보 등에 관한 법률, 부동산실권리자명의등기에관한법률, 상가건물 임대차보호법입니다. 교재의 민사특별법 파트가 이 다섯 개 법률을 다루는지, 그리고 비중이 15%내외에 맞게 얇게 배분되어 있는지가 첫 번째 점검 지점입니다.

부동산공법은 세 묶음의 비중이 30·30·40으로 갈립니다. 주택법·건축법·농지법 묶음이 40%내외로 가장 큰데, 교재에서 이 부분이 다른 두 묶음보다 얇다면 분량 배분을 다시 볼 필요가 있습니다. 부동산학개론 역시 감정평가론이 15%내외이므로, 앞부분 부동산학 총론·각론에 상대적으로 많은 지면이 배정되어 있는지 확인하면 됩니다.

법령 기준일과 교재의 판(版)을 맞춰 봅니다

공고문에는 답안 작성 기준이 명시되어 있습니다. 「답안은 시험시행일 (’26.10.31)에 시행되고 있는 법령 등을 기준으로 작성」이라는 문구입니다. 시험 시행일 현재 시행 중인 법령이 기준이라는 뜻이므로, 교재를 고를 때는 그 교재가 어느 시점의 법령을 반영했는지를 봐야 합니다.

특히 법령 비중이 큰 2차 3과목은 개정 반영 시점의 영향이 큽니다. 교재 앞머리나 판권 페이지에 적힌 개정 법령 반영 시점을, 시험시행일과 견줘 보는 것이 기본입니다. 큐넷 공인중개사 시행공고는 큐넷 공인중개사 시험공고에서 확인할 수 있고, 법령 원문은 국가법령정보센터 공인중개사법 시행령에서 볼 수 있습니다.

다음 회차를 준비한다면 시점 감각이 더 중요해집니다. 공고문은 2027년 시행 예정 일정으로 접수 「8월 1번째 월요일부터 금요일까지(’27. 8. 2. ~ 8. 6. 예정)」, 시험 「매년 10월 마지막 토요일 시행(’27. 10. 30. 예정)」을 안내하고 있습니다. 2027년 시험을 노린다면 2026년 기준으로 만들어진 교재가 그 사이 개정 법령을 얼마나 반영했는지가 선택의 갈림길이 됩니다.

문항 수와 시간으로 회독 계획을 세웁니다

교재 선택은 회독 계획과 붙어 있습니다. 제1차는 80문항을 100분에, 제2차는 1교시 80문항을 100분에, 2교시 40문항을 50분에 풉니다. 과목당 40문제라는 배분이 과목별 회독 시간을 나누는 기준이 됩니다.

실전 감각은 결국 문제를 풀어서 만들어지므로, 본문 설명 분량과 문제 수록 분량의 비율도 중요한 선택 기준입니다. 교재를 고를 때는 목차의 과목 비중과 함께, 뒤쪽에 실린 문제가 어느 범위를 얼마나 덮는지도 같이 봐야 합니다. 어떤 순서로 과목을 도는 것이 효율적인지는 공부 순서 가이드에서 다룹니다.

1차·2차 동시접수 구조가 교재 순서를 정합니다

제37회 시험은 제1차와 제2차를 같은 날 시행하고, 원서접수도 동시에 받습니다. 여기에 중요한 규정이 하나 있습니다. 1·2차 시험 응시자 중 제1차 시험에 불합격한 사람의 제2차 시험은 무효가 됩니다(공인중개사법 시행령 제5조제3항). 반대로 1차 시험을 응시하고 2차 시험은 결시하더라도 1차 시험 성적은 유효합니다.

이 구조는 교재 구매 순서에 그대로 영향을 줍니다. 1차와 2차를 함께 준비하는 경우에도, 1차 과목의 학습이 먼저 자리를 잡아야 2차 학습이 의미를 갖습니다. 1차와 2차를 병행할 계획이라면 1차 교재를 먼저 확보하고, 2차 교재는 1차 본문 1회독이 끝나는 시점에 들이는 편이 부담이 적습니다.

1차를 면제받는 경우도 있습니다. 2025년 제36회 제1차 시험에 합격한 사람은 다음 회의 시험에 한하여 제1차 시험이 면제됩니다(시행령 제5조⑥). 이 경우에는 1차 교재가 필요 없고, 2차 3과목 교재만 준비하면 됩니다. 전체 일정은 시험 일정 안내를 참고하면 됩니다.

자주 묻는 질문

1차 교재만 먼저 사도 되나요?

됩니다. 제1차는 부동산학개론과 민법 및 민사특별법 2과목, 80문항입니다. 이 2과목만 담은 1차 전용 교재로 시작하고, 2차는 학습 진도에 맞춰 따로 들이는 방식이 무리가 없습니다. 다만 1차와 2차를 같은 날 시행하는 구조이므로, 2차 교재 구매 시점을 너무 늦추면 시험 직전에 분량이 몰릴 수 있습니다.

2차 교재는 언제 사는 편이 좋나요?

1차 본문 1회독이 끝나는 시점이 무난합니다. 제2차는 3과목 120문항이고, 1교시 2과목과 2교시 1과목으로 나뉘어 있습니다. 1차 불합격 시 2차 시험이 무효가 되는 규정을 감안하면, 1차 학습이 궤도에 오른 뒤에 2차 교재로 넘어가는 순서가 자연스럽습니다.

교재 목차가 공고의 출제비율과 다른데 괜찮나요?

비중이 크게 어긋난다면 한 번 더 보는 편이 좋습니다. 공고문의 출제비율은 부동산학개론 85%내외와 감정평가론 15%내외, 민법 85%내외와 민사특별법 15%내외, 공인중개사법령 등 70%내외와 중개실무 30%내외, 부동산공법 30·30·40, 공시법·세법 30·30·40으로 제시되어 있습니다. 「내외」라는 표현이 붙어 있어 딱 떨어지는 비율은 아니지만, 지면 배분의 방향은 이 표와 맞아야 합니다.

법령이 개정되면 교재를 새로 사야 하나요?

기준은 시험시행일에 시행되고 있는 법령입니다. 공고문이 「답안은 시험시행일 (’26.10.31)에 시행되고 있는 법령 등을 기준으로 작성」이라고 밝히고 있으므로, 교재의 법령 반영 시점이 시험시행일보다 한참 앞선다면 개정분을 따로 보완해야 합니다. 2차 3과목처럼 법령 비중이 큰 과목일수록 이 차이가 크게 작용합니다.

공인중개사 교재는 결국 공고문이라는 기준표에 목차와 판(版)을 맞춰 보는 작업입니다.